Nepieciešamību pēc efektīvas komercobjektu un dzīvojamo māju pārvaldīšanas tomēr nosaka ne vien pārmaiņas tirgū un globālajā ekonomikā, bet arī izmaiņas pašu ēku projektēšanā, būvniecībā un to infrastruktūrā.

Tā, piemēram, pagājušā gadsimta sākumā gandrīz 90% no ēku būvniecības izmaksām veidoja to konstrukcija, struktūra un būvmateriāli, bet tikai nedaudz vairāk par desmito daļu – mehāniskās un elektriskās sistēmas. Attīstoties un kļūstot sarežģītākai ēku infrastruktūrai, pagājušā gadsimta septiņdesmitajos gados šīs izmaksu pozīcijas jau bija aptuveni vienādas, bet 21.gadsimta sākumā dažādu sistēmu izbūvē tiek investēts jau aptuveni 60% no ēkas celtniecībai nepieciešamajiem līdzekļiem.

Ēkai apaugot ar sarežģītu, bet tās uzturēšanai un lietotāju komfortam nepieciešamu infrastruktūru, piemēram, elektroapgādes tīklu, ventilācijas, gaisa kondicionēšanas, drošības sistēmām, palielinājusies nepieciešamība pēc to racionālas un ekonomiskas ekspluatācijas un pārvaldīšanas. Lai to nodrošinātu un ēkas visas sistēmas darbotos vienotā vadībā, tiek lietos gudrās mājas jēdziens, kas starptautiski pazīstams kā Building Management System (BMS jeb ēkas vadības sistēma). Būtībā gudrās mājas princips nozīmē ēkas dažādu sistēmu procesu automatizāciju, savstarpēju integrāciju un savienošanu ar mērķi nodrošināt ēkas efektīvu un ekonomisku pārvaldīšanu.

Kontrolē dators

Lai gan gudrās mājas princips pielietojams jebkura veida būvēm, arī mājokļiem, pamatā to izmanto dažādos komercobjektos, piemēram, biroju ēkās, tirdzniecības centros, ražošanas ēkās, viesnīcās. Ēkas vadības sistēmas galvenās priekšrocības ir ekspluatācijas un apkalpošanas izmaksu samazināšanās, kontroles, drošības un komforta līmeņa paaugstināšanās, kā arī ēkas kā nekustamā īpašuma vērtības pieaugums.

Raksturojot gudrās mājas koncepcijas darbību, telekomunikāciju un citu vājstrāvu būvniecības uzņēmuma SIA Citrus Solutions Risinājumu daļas direktors Edmunds Ceriņš min piemēru no jebkuras biroju ēkas ikdienas: ”Darbinieki parasti strādā no 9:00 līdz 18:00. Daudzos birojos bieži vien pēc darbinieku aiziešanas apkure joprojām darbojas maksimālajā režīmā, kaut kur nav izslēgta gaisma, bet kāds logs ir palicis neaizvērts. Ieviešot ēkas vadības sistēmu, datoram var uzticēt kontroles funkcijas, un šādas situācijas tiktu novērstas. Piemēram, sistēmai var uzdot veikt apsildes samazināšanu pēc plkst. 18:00, kā arī gaismu izslēgšanu tiklīdz no biroja aizgājis pēdējais darbinieks un pieslēdzis apsardzes signalizāciju.

Šādi – sakārtojot it kā ikdienišķus sīkumus, biroju ēkas īpašnieki un nomnieki var panākt diezgan ievērojamu līdzekļu ekonomiju, samazināt iekārtu nolietojumu un vienlaikus nodrošināt augstu komforta līmeni Vislielākais efekts un ietaupījums no ēkas vadības sistēmas iespējams tad, ja sistēmu darbība tiek precīzi piemērota tās lietotāju vajadzībām, kā arī darba un dzīves ritmam.”

Samazina izmaksas

Ēku vadības sistēmu var ieviest ne vien jaunbūvējamās ēkās, bet arī jau esošās, vai tādās, kuras paredzēts rekonstruēt. Gudrās mājas ieviešanas izmaksas atkarīgas no vairākiem faktoriem, piemēram, ēkas lieluma, automatizējamām sistēmām, to funkcijām, tādēļ katrā atsevišķā projektā ieguldījumu apjoms atšķirsies. Tāpat kā atšķirīgs būs arī periods, kurā ēkas vadības sistēmā investētā nauda atgriezīsies pie īpašnieka.

”Mūsu pieredzē ir projekti, kuros gudrās mājas ieviešanā ieguldītie līdzekļi atpelnījušies sešu mēnešu laikā, bet ir arī tādi, kuros šis laiks ir vairāk nekā pieci gadi. Līdzīgi ir arī ar izmaksām. Piemēram, sistēmas izveidei, kas telpā uztur noteiktu temperatūras režīmu, vienā gadījumā izmaksas var veidot 500 latus, bet citā – vairākus desmitus tūkstošu,” skaidro E.Ceriņš.

Galvenais ieguvums no ēkas sistēmu automatizācijas, apvienošanas un vienotas pārvaldības ir dažādu resursu ekonomija. Gan pasaulē, gan Latvijā veiktie aprēķini liecina, ka, ieviešot ēku vadības sistēmu pilnā apjomā, gadā iespējams ietaupīt līdz 15%–20% no patērējamo energoresursu apjoma, kā arī būtiski var samazināt uzturēšanas, apsardzes un citas ar ēkas darbības funkcijām saistītas izmaksas.

Pārvalda daži darbinieki

Papildus ekonomiskajam efektam ir otrs būtisks aspekts, kas bieži tiek atstāts otrā plānā, – ietaupījums, kas veidojas, samazinoties ēkas pārvaldīšanas izmaksām jeb procesā iesaistīto darbinieku un speciālistu skaitam. ”Nesen ieviesām gudrās mājas koncepciju kādā lielā biroju ēkā. Tā kā tur ir izveidota vienota automatizēta sistēma, šo ēku var pārvaldīt trīs apsargi, lai gan tajā ir daudzas sarežģītas iekārtas un kilometriem kabeļu. Ja BMS šajā ēkā nebūtu, tad viena pārvaldes datora vietā būtu vismaz seši, katrs ar specifisku programmu, kurā orientējas atbilstošs speciālists. Ēkas īpašniekiem noteikti vajadzētu līgumus ar uzņēmumiem, kas nodrošinātu sistēmu apkalpošanu un nepieciešamo izmaiņu veikšanu. Šajā gadījumā vai nu tiem ir jābūt sešiem dažādiem speciālistiem pastāvīgā darbā vai tik pat daudz uzņēmumiem, kas uztur un apkalpo sistēmas. Tā neapšaubāmi ir neefektīva īpašuma pārvaldība, jo ēka ir kā „dzīvs organisms”, kur ik palaikam vajag veikt kādas izmaiņas un pastāvīgi izmantot sešu speciālistu vai apkalpojošo uzņēmumu palīdzību ir dārgi, laikietilpīgi un neproduktīvi. Ieviešot gudrās mājas koncepciju, tas ir viens pārvaldības dators, kas vajadzības gadījumā vai nu pats vai cilvēka vadībā izsauc speciālistu, kas atrisina radušos tehnisko bojājumu vai problēmu,” stāsta E.Ceriņš.

Lai arī ēkas vadības sistēmas ieviešana prasa papildus ieguldījumus, tomēr laikus to veidojot jaunbūvējamā ēkā, iespējams jau ietaupīt tieši būvniecības procesā. Tā kā gudrās mājas koncepcija paredz dažādu infrastruktūras tīklu apvienošanu, tas nozīmē ietaupījumu materiālu pozīcijā, jo, piemēram, trīs dažādu paralēlu vadu vietā var izmantot vienu.

Precīzi jādefinē vajadzības

Speciālisti uzsver, ka pirms lēmuma pieņemšanas par ēkas vadības sistēmas ieviešanu jau esošās ēkās noteikti jāveic iebūvēto sistēmu audits. Pēc šīs ekspertīzes daudz precīzāk iespējams noteikt, cik sarežģīta vadība ēkai nepieciešama, un var arī gadīties, ka esošo iekārtu un sistēmu uzdevumi ir vienkārši un gudrās mājas koncepcijas pielietošana nemaz nav vajadzīga.

Attīstot jaunu biroju vai tirdzniecības objekta projektu, par ēkas vadības sistēmu jādomā jau laikus, tas ir, tās projektēšanas stadijā. Līdzšinējā Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pieredze liecinot, ka par to domā vai nu pēdējā brīdī, vai tad, kad ēka jau uzbūvēta. Šādos gadījumos gudrās mājas ieviešana ir daudz dārgāka, bet ieguldīto līdzekļu atpelnīšanās periods ievērojami ilgāks.

SIA Citrus Solutions komercdirektors Miks Stūrītis uzsver, ka nereti ir gadījumi, kad ēkas īpašnieks vai attīstītājs ir informēts par gudrās mājas koncepciju un to vēlētos ieviest, taču viņam nav priekšstata par to, ko viņš no šīs sistēmas sagaida, kādus ēkas funkcionālos jautājumus grib atrisināt. Tā kā būvniecība saistīta ar tenderu procesu, tad pasūtītājam ir ļoti svarīgi precīzi definēt savas vajadzības, kādai jābūt ēkas vadības sistēmai, jo, nenosakot konkrētu specifikāciju, piedāvājumi var būtiski atšķirties gan satura, gan izmaksu ziņā. Arī rezultāts var nesniegt cerēto un ēkai tiešām nepieciešamo. Tādēļ attīstītājam jau ēkas projektēšanas procesā jākonsultējas ar BMS izstrādātājiem un jāsagatavo precīza specifikācija pirms tenderu izsludināšanas. Jābūt arī pārliecībai, ka tas, kas tiek prasīts no ēkas vadības sistēmas, tiešām arī būs nepieciešams.

Kādos gadījumos noderēs ēku vadības sistēmas?

- Būvējot jaunas ēkas;

- Remontējot un atjaunojot jau esošas ēkas.

Ēku vadības risinājumi nepieciešami:

1. Ja vēlaties samazināt ikmēneša rēķinu par energoresursiem (ūdens, siltums, elektrība);

2. Ja vēlaties celt ēkas komforta līmeni ar katram lietotājam personalizētu klimata vadības sistēmu, automātisku uzdevumu uzstādīšanu, veikšanu utt.;

3. Ja vēlaties precīzi un godīgi sadalīt kopējo energoresursu patēriņu starp ēkas lietotājiem;

4. Ja vēlaties samazināt ēkas uzturēšanas izmaksas, padarīt uzturēšanu vieglāku, ērtāku un pārskatāmāku.

Kā ieviest ēku vadības sistēmas?

1. Veiciet energo auditu, iegūstot speciālista vērtējumu par ēkas stāvokli un inženiertehniskajām sistēmām (siltuma, kondicionēšanas, ventilācijas, ūdens, elektrības utt.) un noskaidrojiet iespējamos uzlabojumus – darbību kompleksu resursu ekonomijas un komforta veicināšanai;

2. Balstoties uz speciālista vērtējumu, veiciet ekonomiskos aprēķinus un nosakiet sagaidāmo izdevumu atmaksāšanās periodu, kas parāda jauno sistēmu ieviešanas lietderību;

3. Pēc risinājuma ieviešanas pirmajā periodā veiciet pielāgošanu, lai panāktu maksimālu resursu optimizāciju un ērtības sistēmas lietošanā.

Ieguvumi no integrētu ēku vadības risinājumu pielietošanas:

Komerciālie ieguvumi:

- Optimizēti kapitālieguldījumi;

- Optimālas uzturēšanas izmaksas;

- Vienotas infrastruktūras maksimāla izmantojamība;

- Papildus pakalpojumu iespējas;

- Vienkāršota un viegla pārvaldība

Tehniskie ieguvumi:

- Iespēja efektīvāk izmantot iekārtas;

- Vienota tīkla koncepcija;

- Nākotnes drošs;

- Vienkāršotas uzlabošanas iespējas;

- Centralizēta vadība ar attālinātas vadības iespējām;

- Sistēmu sinerģija;

- Atvērto standartu sistēmu priekšrocības.

Ēku vadības sistēmu izmanto šādu svarīgāko ēkas inženierkomunikāciju sistēmu vadīšanā:

- Ventilācijas agregāti, pieplūdes – nosūces sistēmas, dažādi ventilatori;

- Gaisa kondicionēšanas sistēmas, aukstumagregātu uzraudzība un vadība;

- Atsevišķu telpu vai telpu grupu mikroklimata autonoma vadība un kontrole;

- Centrālās apkures sistēmas vadība, kontrole, siltumpatēriņa uzskaite;

- Elektroenerģijas kvalitātes kontrole, uzskaite;

- Apgaismojuma zonālā vadība;

- Piekļūšanas, magnētisko karšu sistēmas centralizēta vadība, signalizācija un kontrole;

- Apsardzes un videonovērošanas sistēmas;

- Ugunsdzēsības sistēmas;

- Liftu, eskalatoru darbības uzraudzība un vadība;

- Pārējās inženiertehniskās sistēmas.

Publicēts žurnāla Kapitāls septembra numurā, 2009

Raksta autors: Roberts Kārkliņš, Nozare.lv

Vairāk informācijas par ēku vadības sistēmas risinājumiem varat apskatīt šeit